¿Planeando para construir o
preparándote para una gran remodelación?
Adquiere algunos consejos que puedes aprovechar del banco…
DESDE LA ZONA DE CONSTRUCCION: Como proteger tu costo de construcción
frente a un “Mercado Justo de valores”
por Susanne Slizynski, Greencurve Design
Traducido por: Dr.
Luis Rafael Serret Hdez.
- La mejor
manera de proteger tu proyecto frente a un “Mercado Justo de Valores” es
utilizando una firma de diseñadores que puedan preparar una plataforma de
planes, proyectos manuales (tanto mecánicos como eléctricos) y que puedan
distribuirlos a 3 o 4 contratistas para cotizar. Esta cotización es el
precio total que usted pagara por cada detalle especificado en los planes.
Resulta un poco crítico que los planes estén 100% completos; y por ello se
elimina el pago de más o el pago de cosas previamente pagadas.
- La firma
de diseñadores deberá preparar hojas tabuladas de los costos para
determinar y verificar el precio en detalle del contratista y de los
materiales; de igual forma se les requiere que clarifiquen en detalle
cualquier cambio o extra. Durante esta fase de preparación de presupuesto
estos verifican con cual de los contratistas será mejor construir e
iniciar el proyecto.
- La firma
que usted contrate para el diseño interior debe ser su mejor aleado
durante toda la construcción. Ellos jugaran un papel muy activo durante
todo el proceso, desde importantes llamadas hasta la toma de decisiones en
cuanto a detalles se refiere, por lo que usted seguirá enfocado al 100% en
su practica sin ser interrumpido por pequeñeces; esta firma de igual forma
monitoreara todo el trabajo, los cambios que surjan hasta el control de
las cuentas.
- “Un Mercado Justo de Valores” significa que
si se necesitaría vender su practica, seria a un precio razonable para
otro doctor. En otras palabras el potencial comprador ve su oficina como
una gran inversión a un valor justo.
- El costo
del diseño que pagara será reembolsado con las potenciales ganancias que será
entre $ 40,000 hasta 150,000 en la construcción de su proyecto, o sea de 2
a 3. Si utiliza los servicios de una firma que se especializa en el área
de la odontología trabajaría con
Maestros. Este tipo de firma le proveerá todo los detalles con un estilo artístico y especializado
que ninguna otra le pueda ofertar; y al final los resultados será un
interior sinérgico que influenciara al doctor, al staff y a los pacientes
en un nivel positivo y confortante.
La mayoría de nuestros
proyectos salen fuera de cuentas altas; aquí hay algunos ejemplos de cómo puede
comparar y sacar provecho:
Ejemplo I
Un proyecto de
2500 s.f. en Portland, OR, Dr. Jess B.
Dr. B decidió negociar usando un constructor de muy Buena reputación; Green Curve
Studio procedió con el diseño preparando todos los planes incluyendo un proyecto manual completo para someterlo cotizaciones. Nuestro estimado se
baso en nivel de diseño de $ 100 por s.f haciendo un total de $250,000
negociable. Nosotros suministramos todos los planos y documentos al constructor
para una cuenta final y en menos de una semana este nos provino de una cuenta
de $350,000.
Nuestro cliente se desmotivo
pues pensó que se había sobrevaluado el
diseño del proyecto pero luego lo convencimos para que optara por dos opciones
mas y así entrar en competencia de constructores; el miércoles nos informaron
que el constructor original acepto el costo inicial, y para el viernes de la
misma semana se firmo el contrato de $ 250,000 en lugar de $ 350,000 por lo que
logramos ahorrar $ 100,000 a nuestro cliente.
¿Cuanto te tomaría ahorrar $
100,000?
Ejemplo II
Un proyecto
de 2600 s.f. en Maimi, FL, Dr. Maria Y.
Nosotros determinamos desde temprano que optaríamos entre 3 a 4 opciones
de constructores. La Dra. Y estuvo en contacto con una constructora que conocía
personalmente, la cual estuvo mucho tiempo tratando de convencerla; esta
constructora en particular llego a una cifra de $75,000, mas que la segunda opción
y $ 150,000 mas que la primera opción y la mas baja. Esta ultima actualmente
tenia más experiencia y era una firma de renombre; por lo que decidimos irnos
con esta y ahorrarle al cliente $ 150,000; y aunque surgieron algunos
imprevistos estos realizaron un excelente trabajo.
Ejemplo III
Un proyecto
de 3200 s.f. en Springfield, MA, Dr. Mike M.
Contábamos con 4 constructores para evaluar opciones; el proyecto era de
un nivel de 4 estrellas de diseño y con muchos efectos especiales. Habíamos conocido
a dos de los constructores y pensábamos que uno de ellos era la mejor opción
para este proyecto. El constructor que nosotros no conocimos llego a una cifra
de $ 400,000 pero no nos envió un listado detallado de la obra por lo que
automáticamente fue rechazado debido a que el Dr. M no quería exponerse a
cambios ni a riesgos.
Realmente resulta muy
importante depender de una lista de detalles para saber con exactitud todo lo
que esta incluido y que no. Las otras dos opciones llegaron a una cifra de $
459,000 con su lista detallada.
El de la opción más económica
no tomaba nuestras llamadas y de igual forma nunca llamo durante el proceso de cotización
para cualquier aclaración.
En conversación con los otros
dos constructores, ambos coincidieron en que el de la opción mas económica era
conocido por alterar en miles de dólares la lista de precios de la orden de los
materiales; por lo que finalmente comparamos el de la cotización mas alta con
nuestro sistema nacional de promedios y nuestro siguiente paso fue negociar con
la mejor opción y por supuesto la mas cara;
lo llamamos y le dijimos que contábamos con una opción de $
400,000, por lo que después de el
meditar y calcular nos hizo una rebaja de $ 25,000 de
primera intención; nosotros continuamos insistiendo sobre la oferta de su
competidor y finalmente no los rebajo a $ 410,000.
Nos pusimos en contacto con
Dr. M y decidimos usar este constructor tanto por su reputación de
excelencia como por el negocio realizado;
y aunque el ahorro fue solo de $ 49,000 de la cifra original, pudimos
fácilmente negociar otros $ 40,000 de su ganancia. Finalmente este ha sido uno
de los mejores constructores con los que hemos trabajado.
Ejemplo IV
Un proyecto
de 3500 s.f. en Seattle, WA Dr. Seigfried N.
Un proyecto de edificio; en donde después de completar en diseño
interior y coordinar la arquitectura, la mecánica, la plomería y la ingeniería;
pusimos a 5 constructores a cotizar.
Tres de estos se retiraron y
los restantes ofrecieron cifras extremas; el mas económico llego a $ 750,000 y
el otro a $ 880,000.
Después de ciertas
investigaciones supimos que el más económico no era conveniente por lo que decidimos
negociar con el más costoso.
Nosotros nos basamos en un
precio promedio de $ 815,000 para negociar y su primera oferta fue un descuento
de $ 15,000 por lo que al hablar con el Dr. N y continuar negociando
posteriormente nos ofrecieron un descuento de $ 40,000.
Nosotros le dijimos que con
esta cifra nueva contactaríamos al Dr. N. y que nos gustaría que se reunieran;
le dijimos al Dr. N que mantuviera sus brazos cruzados durante la reunión y que
no actuara muy amistoso ya que queríamos que el contratista continuara bajando
aun más el precio.
Resulta importante frente a
este tipo personas mantener una actitud segura y firme ya que generalmente se desarrollan cambios a
favor.
Finalmente después de la reunión
obtuvimos una rebaja de otros
$ 20,000 lo que resulto
agradable para el Dr. N como para nosotros.
Nos sentimos muy complacidos
con la finalización del proyecto y con los resultados económicos sugeridos y
prometidos por el constructor...
Ejemplo V
Un proyecto
de 2500 s.f. en Houston, TX Dr. Ralph B.
Dr. B. contaba con un espacio al lado de un dentista quien había usado a
un constructor muy enérgico y especial para construir su interior. El
constructor llego con una muy Buena recomendación y había dedicado mucho tiempo
con el Dr. tratando de convencerlo.
Pusimos el proyecto a subasta
y notamos que el primero era el más costoso por $ 40,000. Las otras dos opciones estaban cerca lo que nos hizo pensar que
la obra se podría hacer por menos; sabíamos de antemano que el primero
realmente deseaba el proyecto; por lo que este hizo ciertos ajustes y entramos
en negocio.
El proyecto se realizo mas o
menos con $ 100 per. s.f y una vez finalizado el Dr. de la otra puerta se quejo
pues había pagado prácticamente lo mismo y no había tenido el front desk, ni
las luces, ni el acabado, ni los detalles de esta nueva oficina.
NOTA: Lo que debemos
considerar es que si existe una gran diferencia de dólares cuando un
constructor cotiza, así mismo debemos pensar que tanto debemos negociar con
este.
De la misma manera es importante
saber que psicológicamente el constructor proyecta al máximo tu proyecto con el
objetivo de crear un impacto y así no darle la
oportunidad ni herramientas para negociar quedándose usted inmerso en la
oscuridad.
Como dijo recientemente Donald Trump “si usted
no es cuidadoso, un constructor le vaciara sus bolsillos y usted ni se dará
cuenta”.
El proceso descrito arriba
debe de dedicársele mas tiempo y debe de ser calculado dentro de su presupuesto
y línea de acción; si usted esta presupuestando usted debe de tener una cláusula
que establezca que tiene 90 días para pagar luego de recibir el permiso de construcción;
esta es absolutamente la mejor cláusula de su negociación por lo que sino deberá
pagar renta por un espacio vacío uno o dos meses en lo que finalizan la obra.
De todos modos aun pagando
renta extra es mejor que ir con el negociador y pagar un precio exorbitante por
la construcción.
En el próximo artículo
discutiremos el proceso de la Negociación Propiamente dicha, las ventajas y las
desventajas.
Si tiene alguna pregunta comunicarse
con: Susanne Slizynski, Managing Partner Toll Free: 1-877-752-6748 o
503-629-5150. Web site: www.greencurve.com
Email: sas@greencurve.com